काठमाडौं । सरकारले भूमिसम्बन्धी ऐन, २०२१ को नवौं संशोधनसहित अध्यादेश जारी गर्ने निर्णय लिएसँगै लामो समयदेखि थन्किएका हाउजिङ तथा अपार्टमेन्ट परियोजनाको ढोका पुनः खुलेको छ । हदबन्दीले बाँधिएको २ खर्ब रुपैयाँभन्दा बढी मूल्यबराबरका घर–जग्गा अब बजारमा आउनसक्ने भएपछि रियल–स्टेट व्यवसायी उत्साहित छन् ।
यसले ‘राहत’मात्र नभई ‘सम्भावित जोखिम’समेत निम्तिने देखिएको छ । अध्यादेश आर्थिक रूपमा उपयोगी हुने भए पनि यसको कार्यान्वयनले भूमिको बजार मूल्य र सहरी संरचना दीर्घकालीन रूपमा प्रभावित तुल्याउनसक्ने सम्भावना छ । रियल–स्टेट क्षेत्र झन्डै पाँच वर्षदेखि कानुनी अस्पष्टताका कारण अन्योलग्रस्त परिवेशबीच अध्यादेश ल्याइएको हो ।
पाँच वर्षको अवधिमा उपभोक्ता, व्यवसायी, बैंक तथा स्थानीय सरकार सबै प्रभावित भएका थिए । नयाँ अध्यादेशले ‘यी समस्याको समाधानको बाटो खोलेको’ भन्दै घरजग्गा व्यवसायीले स्वागत गरेका छन् । तत्काल सकारात्मक प्रभाव देखिने भए पनि नियमन, पारदर्शिता र दीर्घकालीन सहरी नीति मजबुत नभए यसले भविष्यमा थप चुनौती निम्त्याउनसक्ने जोखिम अर्थविद्ले औंल्याएका छन् । यसअघि विवादमा आएको भूमिसम्बन्धी विधेयकमा उल्लेख भएकामध्ये जग्गा तथा आवास व्यवसायीलाई हदबन्दी छुट दिने व्यवस्थामात्रै संशोधन गर्दै सरकारले भूमि अध्यादेश स्वीकृत गरेको हो ।
अन्तरिम सरकारको मन्त्रिपरिषद् बैठकले स्वीकृत अध्यादेश प्रमाणीकरणका लागि राष्ट्रपति कार्यालय पठाएको छ । यसअघि घरजग्गा व्यवसाय गर्न अनुमति लिएको कम्पनीलाई हदबन्दीभन्दा बढी जग्गा राख्न भूमि ऐनमा २०७६ सालमै भएको आठौं संशोधनले नै अनुमति दिएको थियो । हदबन्दीमा छुट दिइए पनि त्यसभन्दा बढी जग्गा बिक्री वितरण गर्ने अनुमति भने भूमि ऐनले दिएको थिएन ।
त्यसमा परिवर्तन गरी ‘घरजग्गा व्यवसाय गर्न अनुमति लिएको कम्पनीले सूचित आदेशले तोकेको हदभित्रको जग्गा प्रचलित कानुन बमोजिम जग्गा विकास गरी घडेरी वा त्यस्तो घडेरीमा घर निर्माण गरी बिक्री गर्न सक्ने’ व्यवस्था अध्यादेशमा भनिएको छ ।
पहिले संशोधित भूमिसम्बन्धी विधेयकमा रहेकामध्ये विवादित मानिएको ‘जग्गा तथा आवास व्यवसायीलाई हदबन्दी छुट’ सम्बन्धी प्रावधानमात्रै समायोजन गरी अध्यादेश स्वीकृत गरिएको हो । २०७६ सालको भूमि ऐन आठौं संशोधनले हाउजिङ कम्पनीलाई हदबन्दीभन्दा बढी जग्गा आफ्नै नाममा राख्न अनुमति दिएको भए पनि त्यो जग्गा बिक्री वितरण गर्ने छुट भने थिएन ।
अध्यादेशले के बदलियो ?
नयाँ अध्यादेशले घरजग्गा व्यवसाय गर्ने कम्पनीलाई सूचित आदेशमा तोकिएको सीमाभित्र विकास गरेको हदबन्दीभन्दा बढी जग्गासमे त बिक्री गर्न अनुमति दिएको छ । यसअघि २०७६ को अगाडि र पछाडिका संशोधनले कम्पनीलाई हदबन्दीभन्दा बढी जग्गा राख्न अनुमति दिएको थियो, तर बिक्री गर्न मिल्ने कि नमिल्ने भन्ने दुविधाले व्यवसाय ठप्प थियो ।
मन्त्रिपरिषद्को गत ८ मंसिरको निर्णयपछि जारी हुने यो अध्यादेशले अब उपत्यकामा ५० रोपनी, पहाडमा १ सय रोपनी र तर ाईमा २० बिगाहसम्मको नम्बरी जग्गा विकास गरी घर, घडेरी वा अपार्टमेन्ट निर्माण गरेर सिधै उपभोक्तालाई बेच्न सकिने व्यवस्था गरेको छ ।यससँगै प्लटिङ परियोजनादेखि लिएर ठूला ठूला धेरै तल्ला भएका अपार्टमेन्टसम्म थुप्र ै संरचनाका कानुनी बाटो सुचारु हुने सर कारको दाबी छ ।
लालपुर्जा पाउने वातावरण
अध्यादेश लागू हुनुअघि हाउजिङ कम्पनीले निर्माण गरिसकेका थुप्रै घर तथा अपार्टमेन्ट उपभोक्ताले किनेर बसे पनि लालपुर्जा नपाउने अवस्था थियो । नामसारी नहुने र प्रमाणित घडेरी पास नहुने समस्या जटिल बन्दै गएको थियो । कम्पनीहरूलाई बिक्री गर्न नपाइने कानुनी अस्पष्टता भएकाले बै ंकको ऋण फिर्ता अड्किएको अवस्था थियो । घर किनेकाले कानुनी स्वामित्व पाउन नसकेको, बन्धक राखिएको जग्गा पास नहुने, निर्माण सम्पन्न भएर पनि ‘फाइनल ह्यान्डओभर’ रोकिने जस्ता समस्या बढेका थिए । नयाँ अध्यादेश लागू भएपछि यी अवरोध हट्ने भन्दै मन्त्रालयले हजारौं उपभोक्ता राहतमा आउने दाबी गरेको छ ।
रियल–स्टेट उद्योग चलायमान
नेपाल जग्गा तथा आवास विकास महासंघका अनुसार, अध्यादेशले लामो समयदेखि रोकिएका ४० भन्दा बढी हाउजिङ तथा अपार्टमेन्ट परियो जना सक्रिय हुनेछन् । महासंघ अध्यक्ष विष्णुप्रसाद घिमिरेका अनुसार यस क्षेत्रमा रोक लाग्दा सिमेन्ट, इँटा, रडदेखि काठ, गिट्टी–बालुवा र मजदुरसम्म सबै प्रभावित भएका थिए । अध्यादेश लागू भएलगत्तै बजार चलायमान हुन्छ र अर्थतन्त्रमा तरलता बढ्नेछ ।
रियल–स्टेट क्षेत्रलाई ‘उद्योगको पनि उद्योग’ मानिने भएकाले यो क्षेत्रमा गतिशीलता आउनुलाई निर्माण उद्योग, बैंकिङ क्षेत्र, रोजगार र स्थानीय सरकारको राजस्व सबैमा सकारात्मक प्रभाव पर्ने आधार देखिएको छ । अध्यादेशले केही प्रतिबन्धलई यसपटक पनि यथावत राखेको छ ।
सामुदायिक प्रयोग, खुला क्षेत्र, पार्क र सार्वजनिक संरचनाका लागि छुट्याइएको जग्गा बेच्न वा बन्धक राख्न पाइँदैन । यसैगरी, औद्योगिक, कृषि वा अन्य व्यवसायका नाममा लिएको हदबन्दीभन्दा बढी जग्गा प्लटिङ गरेर बिक्री गर्न अनुमति दिइएको छैन । सरकारका अनुसार यो प्रावधानले ‘जग्गा किन्ने लाई मात्र फाइदा हुने लोभ’ रोक्ने र ‘भूमि दुरुपयो ग’ नियन्त्रण गर्ने उद्देश्य राखिएको छ ।
अध्यादेशले थन्किएको लगानी चलायमान हुने अपेक्षा गरिएको छ । रियल–स्टेटमा अड्किएको २ खर्ब रुपैयाँभन्दा बढी मूल्य राबरको सम्पत्ति बजारमा आउँदा तरलता प्रवाह बढ्ने, बैंकको जोखिम घट्ने र कर्जा तिर्ने चाप कम हुने देखिएको छ । लामो समयदेखि अपार्टमेन्ट र घर किनेका उपभोक्ता लालपुर्जा र नामसारी पाउने पक्का हुँदै गएकाले उपभोक्ता जोखिम घट्नेछ ।
रोकिएका परि योजना चल्दा निर्माण सामग्री उद्योग, इन्जिनियरिङ सेवा, श्रमिक रोजगारी, ठेकेदार व्यवसाय सबै सक्रिय हुने बताइएको छ । त्यस्तै, घडेरी पास, नापजाँच, व्यवसाय अनुमति, कर–शुल्कबाट स्थानीय तहले करोडौं राजस्व संकलन गर्ने अपेक्षा गरिएको छ ।
भूमाफियालाई लाभ !
भूमि नीति ‘नरम’ हुँदा हाउजिङ कम्पनीका नाममा हदबन्दीभन्दा बढी जग्गा किनेर भूमिको मूल्य अस्वाभाविक रूपमा बढाउने सम्भावना छ । दलालको सञ्जाल बलियो बनाउने जस्ता जोखिम देखिएका छन् । त्यस्तै, नक्सा स्वीकृति र वातावरणीय मूल्यांकनजस्ता प्रक्रियामा ढिलाइ वा कमजोरी रहेमा अव्यवस्थित बसोबास विस्तार हुने सम्भावना पनि छ ।
‘घरजग्गा व्यापारीलाई मात्र फाइदा पु¥याउने अध्यादेश’ भन्दै केही विशेषज्ञले आलोचना गरेका छन् । अध्यादेश लागू भएपछि छ महिनाभित्र संसद्ले पारित गर्नुपर्ने संवैधानिक प्रक्रिया छ । फागुन २१ का लागि निर्वाचन घोषणा भइसकेकाले नयाँ संसद्ले स्वीकार गर्ने नगनेए अनिश्चित छ । यो खबर राजधानीबाट लिएका हौ ।
